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REIT って有利な投資なの?| ちょっと胡散臭いんだよね

最近は、REIT への投資が流行っているようです。REIT そのものに投資をする人も多いのでしょうが、複数のREIT を組み込んだ投資信託も数が増えてきました。そして、REIT 関連の金融商品は人気もあるようです。

現政権の経済政策を進めていくと、不動産価格が上がるという予想でもあるのでしょうか。あるいは、ポートフォリオに不動産も加えたいという希望でもあるのでしょうか。理由は色々考えられそうですけどね。

何にしても、REIT という商品が、徐々に知名度を上げてきたのは事実のようです。投資の選択肢が増えること自体は悪いことではないでしょう。

REIT の仕組みは胡散臭いんだよね

ただ、個人的には、REIT という仕組みがいま一つ信じられません。ちょっと胡散臭い部分があるのです。

何が胡散臭いかというと、REIT が所有する不動産を調達する仕組みに問題があるのです。REIT というのは構造的に、あまり価値が無い不動産を押し付けられやすい仕組みになっているのです。

REIT の設立には、不動産関連の業者などが関わっています。これらの業者が所有する物件などをREIT に売却すことで、REIT を立ち上げるわけです。

しかもREIT の運営に携わる人の一部は、不動産業者からの出向が多いようです。つまり、出向元の企業が売る不動産をREIT 側として買うことになるわけです。

不動産を売却する会社の立場に立つと、収益性の高い不動産をREIT に売りたくは無いですよね。それよりは、収益性が低く扱いに困った不動産を処分したいはずです。ということは、言っては悪いですが、不要な不動産をREIT に押し付けられる可能性も大きいのです。

しかも、不動産を売りつける相手は、自社からの出向している人間です。立場が強いのは不動産業者ですから、適正価格よりも高い値段で売りつけられる可能性も大きそうです。不動産を買わされる側としたら、抵抗は難しいですよね。

つまり、REIT というのは、問題物件の処分に使われる可能性もあるわけです。しかも、適正価格よりも高い値段で買わされる可能性も大きいのです。 1

ですから、口の悪い人は、「ゴミ箱」なんていったりします。

はっきり言ってこれは、投資家の利益に反しますよね。投資家としては、当然ですが、出来るだけ安い値段で運用する不動産を仕入れて欲しいと思うものですから。

最近は不動産関連だけでなく、流通系でも同じような動きがあるようです。自社の不動産をオフバランスすることで、負債を軽くしたいのでしょうね。どうしても、何だか良いように使われている感じがします。2

REIT の価格自体は市場で決まるから問題は小さいんだろうけどね

もちろん一度上場されてしまえば、不動産の収益状況やバランスシートなどをみてREIT の価格は形成されていきます。ですから、上場以降は投資家にとっては大きく不利な点は無いのかもしれません。

それでも、REIT に構造的な問題があるのを知っていると、ちょっと躊躇してしまいますよね。今は家賃収入を収益を上げているREIT でも、二流物件なら将来も安泰とは良いにくいかもしれませんし。

少なくとも、REIT に構造的な問題があることは、覚えていても良いでしょう。


  1. 第25回 新規上場の動向について 【J-REIT投資の考え方】(マネックス証券) []
  2. イオンがREIT に参入│ ん、これ大丈夫?投資法人は投資家の利益を優先してくれるの? []

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