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投資用マンションは儲かる?よほど良い条件の物件にあたればね

投資用の不動産を買って、安定した収入を得る。こうした広告を目にしたことがある人も多いでしょう。

そして、不動産収入って、なんだか魅力的ですよね。働かなくても、お金が入ってくるイメージがありますから。

さて、実際のところはどうなのでしょうか。賃貸用の不動産投資はそんなに旨味があるのでしょうか。ちょっと考えてみましょう。

マンション投資は魅力的に感じる?

投資用マンションを買って将来の年金代わりにしようなどと言う宣伝を見かけることがあります。賃貸用のマンションを持っていれば、働かなくても安定した収入があるというのがポイントですね。

しかも最近は、家賃保証のシステムが有ります。業者が自分のマンションを借りて、それを又貸しするというようなシステムが多いでしょうか。サブリースというやつです。

これを使えば、借り手が見つからなくて家賃が入らないというリスクも避けられそうです。細々した業務も減らせそうですしね。

投資用マンションって、本当に有利なの?

でも、投資のために不動産を買うのって、本当に有利なんでしょうか?

率直に言って、そんなに良い話だとは思えないんですよね。後述しますが、リターンにリスクが見合わない感じがするのです。

おそらく投資信託でも買う方が、まだマシなのではないかと思うのです。どうしても不動産に投資をしたければ、REIT でも利用した方が良いかもしれませんね。

世の中には、不動産に不思議な魅力を感じる人もいるようですけどね。あるいは、ロバート・キヨサキに毒され過ぎたか。

まあ、何にしても、不動産で不労所得というような幻想は捨てた方がいいかもしれません。どうしてそう考えるのか、以下ちょっと検証してみましょう。

試しに計算してみましょう

凄く大雑把に書くと、投資用マンションの収益は次のように考えられそうです。マンションを買ってから売るまでの収入と支出です。

トータルの収入 = 家賃収入 + マンションの売却額

トータルの費用 = マンションの取得費用 + 税金 + 各種サービスへの手数料 + マンションの修繕積立金や管理費の合計 + リフォーム費用

この2つを差し引きすると、トータルでどの程度儲かるかが計算できます。

具体的な数字を入れて計算してみよう

ちょっと、数字を入れて考えてみましょう。その方がイメージしやすいでしょうから。

ある方が1,500万円で取得したマンションを20年後に売却したとします。

売却まで月額7万円で貸していましたが、マンションの管理費と修繕積立金で2万円かかったとしましょう。そして最終的に、700万円で売却できたとします。

数字としては、実際にありそうなリアルな数字ですよね。こんなケースではこの方の収支はどうなるのでしょうか。

まず、収入に当たる部分は、20年間の賃料です。7万円×12ヶ月×20年間で、1,680万円ですね。これに、売却額の700万円が加わって、2,380万円となります。

この不動産投資にかかるコストですが、投資額が1,500万円かかります。管理費と修繕積立金が2万円×12ヶ月×20年間で480万円かかります。トータルのコストは、1,980万円ということになります。

この条件だとぜんぜん儲かりません

ということは、この条件で計算すると、この方の儲けは400万円ということです。率直に言って、意外と儲からない感じがします。

このケースだと、元本の1500万円が400万円増えたということです。ということは、20年掛けて投資額の26.7%のリターンしかありません。

年率に治すと約1.2%です。不動産を買うというリスクをとったにもかかわらず、それほど大きなリターンでは無いわけです。

このくらいだったら、15年物とか20年物の国債でも買ってもたいしてリターンはかわりません。元本が保証される分、国債の方が間違いなく良い投資でしょう。

(2,019年3月追記:国債の金利も下がったため、必ずしもこう言える状況ではなくなってしまいました。まあ、不動産があまり有利ではないという結論は、かわりありませんけどね。)

株式と比べると

ちなみに、株式の期待収益率は5%とか6%と言われています。つまり、平均すると、1年間に5%前後は増えるということです。

株式投資はリスクが大きいですが、分散投資をすることでリスクを小さくする事ができます。それに対して、リスク分散が難しい不動産の方が、圧倒的に収益が小さいのです。

これは、かなり大きな問題でしょう。不動産を買うくらいなら、株式の投資信託でも買ったほうがマシという結論になってしまいます。

あくまで仮定の数字の話ですが

もちろん、これは、あくまで仮定の数字に基づいた話です。ですから、やってみないとわからないのは事実ですけどね。

実際にはもっと安くマンションが買えるかもしれません。もっと高く売れるかもしれません。もっと高く貸すことができる可能性だってあります。

ただ、割と現実的な数字を入れて計算したら、ちょっと厳しそうだという話です。はじめに仮定した金額は、楽観的な数字ではありませんが、悲観的ということもありません。

手数料や税を含めるともっと厳しい

正直に言うと、実際はもっと厳しいですよね。そもそも常に入居者がいる状態に保つのは難しいでしょうから。

それに、20年も所有していたら、リフォームなどにもコストはかかるはずです。入居者を探すのに、不動産会社の助けを借りないといけないですしね。

一括借上げという仕組みを使えば、家賃は安定して入ってくるのかもしれません。ただ、その場合は、自分で貸すよりは取り分は小さくなりますしね。難しいところです。

一括借上げに関しては、トラブルもあるようですしね。契約の更新で、家賃の額が大幅に引き下げられたなんて話もききます。

あ、あと、固定資産税もかかりますね。その他の税金も。

率直に言って、プラスに出来るかどうか相当怪しいです。初期費用の1,500万円を借り入れに頼っていたら、黒字化は無理でしょう。

余程良い条件を探さないと駄目

繰り返しますが、上の条件は、それほど貸主に不利なものではないはずです。常識的なものをと思って、条件を設定しました。

利回りで考えても、新築物件としては家賃が安すぎると言うことはありません。それでもこんな感じなのです。

ということは、マンションへの投資で儲けるって、そもそも相当難しいことのようです。余程条件の良い物件にめぐり合って、初めてまともな利益のでる投資が出来るというわけですね。

コストを浮かそうと思えば、結構な手間がかかります

入居者の審査やら、家賃の振り込み状況の確認やらを自分でやるとしたら、費用の部分はある程度抑えられるでしょう。でもその場合は、かなりの手間がかかります。

入居者がいる時期は、まあ、家賃の入金チェックくらいなんですけどね。前の入居者が出て行って次の入居者が入るまでの手間は、なかなか大変そうですよね。

前の入居者の解約に関する仕事もあります。リフォームの手配も必要です。新規の入居者の募集もしないといけません。あと、次の入居者の審査も必要ですね。信頼できない人間に貸して家賃の振込みが無かったら最悪です。近隣とトラブルを起こすようなリスクもありますし。

上に書いたように、率直に言って、不動産投資はたいして儲からないんです。その上、これだけの手間がかかるわけです。

一括借上げなんて使ったら完全に赤字でしょう

今回のケースだと、最近流行の一括借上げなんて使ったら、完全に赤字でしょうね。結果的に、自分のお金を使って、不動産関連の業者を儲けさせるだけになってしまいます。

仮にもう少し利益が出るような物件でも、一括借上げを使ったら、利益はかなり小さくなるはずです。ちょっと計算すれば分かる話なのに、何故不動産に手を出そうとするのか不思議です。

不動産業者に、相当甘い見積もりを出されているのかなあ。

条件の良い中古不動産なら可能性はあるかなあ

率直に言って、不動産の賃貸で儲けられるケースは多くありません。仮にプラスになるにしても、たいして儲かりません。ここまでの説明から、納得して頂けるでしょう。

ですから、個人的には、別の投資先を考えることをお勧めします。

ただ、条件の良い中古物件だったら、ある程度利益は出るのかもしれません。中古物件なら、取得費用は大きく下がります。しかしマンションの賃料は、中古物件でも大きく下がることはありませんからね。利回りは新築よりもかなり高くなるのです。

中古物件には、リフォームにコストがかかったり、入居者が探しにくかったりといったデメリットはあるでしょう。ですから、必ずしも上手くいくとは言いません。でも、駅に近いなどの好条件があれば、古い物件でも入居者は見つかるでしょうしね。丹念に探せば、収益が出るような物件も見つかるかもしれません。特に、競売などは試してみても良いかもしれませんね。

それでも率直に言って、かかる手間を考えると、あまり良い投資だとは思えないですけどね。私なら、REIT に投資するETF でも買います。

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