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REIT や投資信託を使えば小額から不動産投資が出来る

実際の不動産を買うには数百万円単位のお金は必要

私たちが不動産投資を始めるには、どの程度のタネ銭が必要なのでしょうか?

地方都市の中古ワンルームでも200万円程度はかかる

以前は不動産投資というと、マンションを買うくらいしか方法がありませんでした。そうすると、地方の中古ワンルーム物件でも200万円くらいはかかります。

半分は借り入れでまかなうとしても、100万円以上の初期費用は必要です。

不動産購入や住宅ローンにはその他のコストもかかりますので、実際はもうちょっとコストがかかると考えて良いでしょう。

格安物件は貸しづらいから格安

しかもこの200万円の物件は、良い投資物件ではない可能性も大きいはずです。地方都市とは言え、200円の物件なんて陳腐化していても不思議は無いですからね。

こういう物件だと、借り手が見つかるのかどうか、甚だ疑問です。そもそも、賃貸にも向かないような物件だから、格安で売られているとも言えますからね。

借り手がいなければ、そもそも不動産投資は成立しません。転売しても利益は出ないでしょうし。

ちょっと厳しそうです。

数百万円程度の物件を選ぶ必要がある

そう考えると、少なめに見積もっても、こう少し高い物件にした方が良さそうですね。マンションで収益を挙げるには、入居者がいることが必須条件ですから。

人が住まないマンションなんて、資産でもなんでもありません。ただの負債です。

理論的には資本金ゼロで始めることも可能だが

もちろん理屈の上では、資本金がゼロで不動産投資を始めることも可能でしょう。全額借り入れで不動産を買う事だって、出来ない話ではありませんから。

500万円全額借り入れをして、中古のワンルームマンションをマンションを買います。それを人に貸して、その家賃を返済に充てるわけです。

こうすれば、理論上は、手持ちのお金がゼロでも投資用マンションを手に入れることはできます。

リスクが大きすぎるので避けておくべき

ただ、まあ、こういうケースはあまり想定しない方が良いでしょうね。手持ちのお金が無い人に、なかなかお金なんて貸してもらえるものではありません。

仮に貸してくれたとしても、あなたは大きなリスクを背負うことになります。例えば、入居者が見つからなかったら、自分の稼ぎの中から返済しないといけません。

数ヶ月程度なら対処可能でしょうが、その状態が続けば、確実に破綻するでしょう。

ということで、一般論としては、不動産投資を始めるのなら、数百万円程度の元では必要と考えた方が良いでしょう。

不動産投資は分散が難しい

こうしたリスクに対する対処法の一つが、分散投資です。なにか別の資産を買うことで、リターンを下げずにリスクを小さくすることができるのです。

分散投資は価格変動のパターンが異なる資産で行うのがいいとされています。例えば、不動産に限定して考えると、賃貸用のマンションと商業用ビルというようなかちで資産を持つといいでしょう。

あるいは、異なる地域にマンションを持つのもいいかもしれません。例えば、東京、大阪、名古屋で一つずつマンションを持つのです。

しかし、不動産の場合は、分散投資が簡単ではありません。理由は簡単で、一つ一つの単価が高いので、複数の不動産を持つのが難しいのです。

分散が難しいのもリスクが大きい要因の一つですね。

REIT なら数十万円単位から投資可能

ただ、証券化した金融商品を使えば、もう少し小さい額で投資が可能です。例えばREIT を使えば、数十万円程度にまで投資額を下げることが出来ます。

これくらいなら、庶民でも手軽に始められそうですね。

ちなみに、REIT というのは、不動産に投資する上場投資信託のことです。上場投資信託というのは、株式のように売買できる投資信託だと考えてください。

上場投資信託を売ることで投資家からお金を集めて、そのお金でオフィスビルやホテルなどを購入します。そして、その物件から上がる収益を投資家に分配金として配る仕組みだと考えてください。

これは、不動産を持って家賃収益を得るのと同じですね。実際の賃貸の実務の部分は、REIT を運営する投資法人に任せてしまうわけですけど。

また、株式のように時価がひと目で分かり、基本的に売買したいときに売買できるのが特徴です。つまり、安いときに買って高いときに売るというようなこともできます。

これは、事実上、安いときに不動産を買って、高くなったら売るというのと同じことです。しかも、上場されているので、実際の不動産のように、売り手や買い手が見つからないということはありません。

つまり、細かい実務が不要であるのに、不動産投資と同じ機能を持っているのがREIT の特徴です。もっとも、実務の部分では手数料は取られているのですけどね。まあ、これは当然です。

ポートフォリオの一部に不動産を組み込める

さて、数十万円程度で買い付けることができるのなら、数百万円程度のポートフォリオの中に不動産を組み込むという選択も可能でしょう。分散投資をする対象の一部として不動産が使えるわけです。

例えば、200万円を金融資産で運用しているとして、国内株式を70万円、外国株式を60万円、外国債券を40万円、REIT を30万円とういような買い方もできるわけです。

あ、この比率がいいとは思っていませんけどね。かなり柔軟に不動産をポートフォリオに組み込めるという意味です。

REIT なら分散投資ができる

REIT を買うということは、それだけで複数の不動産を買っているのと同じ意味があります。一つのREIT が複数の不動産を買っていて、その一部をあなたが持っていることになるからです。

ということは、REIT を買うだけで、普通に不動産を買うだけでは不可能だった分散投資ができるわけです。

さらに、上で書いたように株式の投資信託などとも組み合わせることができます。こうすることで、さらにリスクは小さくなります。

つまり、普通に不動産を買って人に貸すよりも、メリットが多いということですね。

REIT に投資する投資信託なら、さらに小額から分散投資が出来る

さらに手軽に投資できるのが、REIT に投資する投資信託です。複数のREIT に投資する投資信託を購入すると言う選択肢もあるわけです。

これなら、さらに小額から投資が可能です。1万円から投資できるものが多いでしょうね。

しかもこのタイプの投資信託なら、REIT よりもさらに分散がされています。投資対象としては、なかなか良い選択ではないかとおもいますよ。

ちなみに、通常の投資信託(銀行などでも買える)ではなく、REIT に投資するETF(証券会社でしか買えない)を使うことも可能です。

ETF の方が普通の投資信託よりも手数料が安いので、有利だと考えていいでしょう。


ちなみに、REIT を買うにも、証券会社の口座が必要です。個人的には、手数料が比較的安く顧客満足度が高いSBI証券がおすすめです。

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