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マンションという資産を手に入れたのだから単年では赤字でもOK?| リスクに対する認識が小さすぎます

中古不動産の仲介会社のサイトで、ワンルームマンションに投資した場合の収支例が掲載されていました。

ちなみに、ローンを組んでマンションを取得するという前提で計算されています。ローンの返済額は、月々8万円です。

さて、そのサイトによると、年間の収入は123万5000円で、支出は125万円ということでした。つまり、毎年1万5000円の赤字が出るという想定です。

そしてその上で、赤字が出てもマンションという資産が手に入るので購入した方が良い、と勧めています。

マンションの仲介会社が、赤字が出るというシミュレーションを載せるのは、良心的なのでしょうか。もしかしたら、赤字が出ても買うべきだという説得をするために、このようなページを作ったのかもしれませんが。

キャッシュフローが赤字なら投資すべきではない

単年の収支が赤字でも買うべきだというのは、まあ、売る人の理屈としては分からなくはありません。多少赤字でも資産が残るんだから賢い選択だというのは、セールストークとしてはアリでしょう。

でも、投資家の目線で見ると、こんな投資はありえません。キャッシュフローが赤字になるような投資は、やっぱり合理的ではないと考えるべきなのです。

こういった投資を避けるべき最大の理由は、キャッシュフローが赤字だと、ちょっとしたトラブルで投資が行き詰まってしまう可能性があるからです。具体的には、失業や病気で働けないような場合は、大きな問題になりそうですね。

キャッシュフローが黒字であれば、持っているマンションは少ないながらもお金を生んでくれます。ですから、万が一のときの生活費の足しになるわけです。

しかし、キャッシュフローが赤字だと、収入がないにもかかわらずマンション投資に関する支出があるのです。そんな状態になったら、生活を維持していくのは難しくなるでしょう。

確かにこういう場合は、マンションを手放すという選択肢もあります。でも、ローン残高以上の価格で売れるという保証もありません。

こういう可能性がある以上は、キャッシュフローが赤字の物件には投資すべきではないのです。ロバート・キヨサキの「金持ち父さん 貧乏父さん」の表現を借りると、お金を出して負債を買っている状態になるわけです。

不動産投資をする場合は、最低限、単年の収支が黒字になる物件を選ばないといけません。

ちなみに

ひとつ付け加えておくと、「キャッシュフローが少しプラスというだけでも購入すべきではない」というのが私の考えです。なぜかというと、マンションには入居者が見つからないリスクが常に付きまとうからです。そうなったら、計画段階の多少のプラスは吹っ飛んでしまいます。

例えば今回のプランだと、家賃収入は月9万5000円で、これが毎月入ってくるという前提で計算されていました。でも、こんなことは絶対にありえませんよね。

数年のサイクルで入居者の入れ替えはありますから、絶対に入居者がいない月はあるはずです。それどころか、何年にもわたって入居者が見つからない可能性だって否定できません。

こうなると、収入がないのにローン返済だけがあるような状態になるわけです。

もうひとつ言うと、将来のためのリフォーム費用も想定に入っていないようでした。物件は陳腐化するので、このあたりの費用も念頭に投資計画を立てるべきでしょうね。

このように考えると、毎年の1万5000円の赤字も、かなり甘い見積もりということになります。セールス用に作った数字とは言え、激甘としか言いようがありません。

もっとも、キャッシュフローが赤字になる時点で検討対象から外れる物件ですからね。どうでも良いといえばどうでもいいことなのですけど。

マンション投資を少しでも有利に見せたいという願望が働いて、甘いシミュレーションになったのでしょうね。まあ、これも、売る人の立場としては分からなくはありません。そして、買う側は注意が必要です。

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