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不動産投資というのは儲かるのか?| 気づきにくいコストや将来発生する費用を考えると思っているほどは儲からない

不動産に投資を検討するときに、特に気になるものの一つが、どの程度儲かるかという点でしょう。

不動産投資にはリスクがありますから、それなりに儲からないと投資をする気にはならないですよね。というか、そもそも儲けるためにやるものですから、ここ気になるのは当然です。

1,000万円の元手でどのくらい儲かるの?

そこで、手ごろな1,000万円以下の中古マンションを購入した場合、どの程度儲かるかを検証してみましょう。不動産投資のある程度のイメージがつかめるはずです。

さて、具体的な物件情報が無いと調べようがありません。そこでHOME’S不動産投資というサイトで、500万円から1,000万円の物件で表面利回りが分かる物件を探してみました。地域は特に限定しないで、全国の物件でチェックしています。

そうすると、7%から8%の表面利回りの物件が多いことが分かりました。1,000万円の物件だとすると、年に70万円から80万円のリターンがある物件というイメージですね。

1,000万円の投資でこれだけ儲かるのなら、それほど悪くない感じもします。

実際はこんなに儲からない

ただ、実際には、こんなに儲かるわけではありません。ここで出された数字は、かなり盛られた数字なのです。その秘密を解くには、表面利回りという言葉について知らないといけません。

表面利回りというのは、満室だった場合の家賃収入の総額を物件価格で割って求める利回りです。つまり、常に人が住んでいる上に、マンションの管理費や修繕積立金などの費用は全て無視してる数字ということですね。
そのほかにも、いろいろなものを無視して出来た数字なのです。具体的にどんなものが考慮されていないのか、いくつか見ていきましょう。

表面利回りは税金を無視している

表面利回りは、不動産に関する税金も無視しています。具体的には、固定資産税と都市計画税の2つを無視しています。

マンションを持っていると固定資産税や都市計画税という税金もかかります。固定資産税に関しては固定資産税評価額の1.4%が、都市計画税に関しては固定資産税評価額の0.3%がかかります。

仮に固定資産税評価額が1,000万円だとすると、毎年17万円の税金がかかるということですね。

実際の固定資産税評価額は物件価格よりもかなり低いですし、住宅の場合は税率の軽減も多少あったりはします。それでも、毎年数万円程度の固定資産税はかかることになります。

もともとが70万円とか80万円という話をしているので、毎年数万はかなり大きな数字と考えてよさそうです。

賃料が入らない状況も無視している

さらに言うと、賃貸マンションには入居者がいない期間があることも考慮しておかないといけないでしょう。問題なく借り手が見つけられたとしても、2年から3年に1回程度は、入居者の入れ替えで借り手がいない期間があります。

条件が悪い物件だとさらに状況は悲惨です。かなり長期間借り手が見つからないケースも、決して珍しい話ではありません。

さらには、入居者が家賃を滞納して賃料が入らないというケースもあるでしょう。家賃の滞納なんて、そんな珍しい事例ではありませんからね。いつ起こっても不思議ではありません。

将来のための積み立てや資産価値の下落も考えないといけない

目に見える月々の収支の他にも、いくつか考えないといけないことがあります。例えば、マンションなどを所有する場合は、将来のためのリフォームの費用も考慮しないといけないでしょう。

物件の設備が陳腐化すれば、お金をかけてリフォームをする必要があります。そうしないと、入居者を探すのに苦労することになり、結果的に収入が減ることになってしまいます。

また、物件自体の価値が下がることも考慮しないといけません。土地はともかくとして、建物自体の価値は年々下がっていきますよね。

仮にマンションに40年間住めるとしたら、40年かけて建物の価値はゼロになるわけです。つまり、毎年2.5%ずつ価値が減っていく計算です。

建物部分の価値が700万円だと仮定すると、毎年17.5万円ずつ価値が減っていきます。今回想定している年間の家賃収入である70+~80万円に対して、結構大きな割合を占める額です。

もちろん実際には、毎年同じ割合で価値が減っていくわけではありませんけどね。マンションが建った直後は大きく減り、その後は減少幅は小さくなっていくはずです。

表面利回りは色々無視した数字である事を認識しておくべき

このように、表面利回りの数字を見ただけで、儲かる物件だと判断してはいけないのです。実は不動産投資には、気づきにくいコストがたくさん含まれているわけですね。

あくまで参考の一つ程度の意味しか持ちません。実際に投資をするには、そこから精査していく必要があるわけです。

実質利回りを調べないといけない

不動産投資が儲かるかどうかを判断するためには、こうした費用を含めた利回りで考える必要があります。こうした利回りを、実質利回りといいます。実質利回りで考えても尚有利な物件なら、投資する価値はあるかもしれません。

不動産の仲介業者は、販売する不動産が少しでも有利な物件であるかのように見せたがっています。資料の中に一見有利に見える表面利回りを出して来るのも、彼らの立場からすると仕方が無いところでしょう。

私たちとしては、表面利回りがある種の理想像であることを理解したうえで、実際の利回りを考えてみる必要があります。特に、物件価格の下落や将来の修繕のための積み立てを考慮すると、実質利回りと表面利回りにはかなりの差が出ることでしょう。

人によっては表面利回りの3割程度まで実質利回りが落ちるという人もいます。物件価格の下落を考えると、実はマイナスの利回りということだって珍しくは無いでしょう。

仮に表面利回りの3割だとすると、1,000万円のマンションの実質利回りはせいぜい2%台だということになります。かなり厳しい数字ですね。

何にしても、実質利回りを計算するのは素人にはかなり難しい事です。それだけ難しい投資なんだという事を把握して、その上で投資するような慎重さは必要でしょうね。

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