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庶民の不動産投資はどうする?| REIT なのか投資用マンションなのか

私たち庶民が不動産に投資しようと思ったとき、どんな方法が考えられるでしょうか。

以前なら、不動産投資というと、投資用のマンションを買うくらいしか選択肢は在りませんでした。古くからの地主のような家柄なら、自前の土地を使った投資も可能でしょうけどね。まあ、庶民には選択肢が限られていたのは事実です。

しかし、REIT などの金融商品が開発され、最近は不動産投資が身近なものになってきました。私たちのような庶民でも、手を出せるものになってきたのです。

庶民が可能な不動産投資

現在、私たちが不動産に投資するとなれば、次のような方法を取るのが現実的でしょう。

・ 投資物件を購入し家賃収入を得る
・ REIT を購入し保有
・ REIT に投資する投資信託を購入し保有

短期での売買などを含めると、もう少しパターンが増えるのかもしれませんけどね。ある程度の長期投資を考えると、大体この3つだと思って良いでしょう。

この3つの方法の中で、私たちがとるべき方法はどれなのでしょうか。ちょっと比較してみましょう。

投資を始めるのに必要な金額は?

投資信託なら1万円から

投資を始めるのに必要な額は、投資信託を使うのが一番小さくて済むでしょう。多くの投資信託は1万円から始められますからね。

逆に、自分で投資用の不動産を買うなら、かなりのお金が必要です。1,000万円の物件を買うとして頭金が2割としても200万円は必要ですからね。実際には、手数料や税がかかったりしますし。

もちろん、全額を借り入れするアテがあるのなら、手持ちのお金がゼロでも始められるでしょうけどね。あまり現実的ではありません。

リスクの分散はどの程度できるのか?

自分で不動産を買う場合はリスク分散はほぼ不可能

投資用の安い物件でも、不動産は高価な買い物です。私たち庶民がたくさんの物件を買って、分散して投資するなどということは難しいでしょう。

ということは、自分で不動産を直接買うという選択をした場合、分散投資は絶望的ということですね。何かの事情でその地域の不動産価値が下がった場合、資産の価値は大きく減ってしまいます。あるいは、大きな地震でもあったら、ローンだけが残るなんて事にもなりかねません。

ちょっと怖いですよね。

手続きの煩雑さはどうなのだろう?

投資物件を直接買うと色々と手続きが必要です

自分で投資物件を買った場合、色々な手続きや作業が必要です。売買契約から始まって、登記をして、中古物件ならリフォームをして、入居者を募集して、入居者の審査をして、家賃の入金確認をして、毎年確定申告をして…。といった具合に、本当に色々な作業があります。ローンを組むのなら、ローン関係の手続きもありますね。

もちろん、一括借上げの業者などを使えば、多少は楽になるのかもしれません。それでも、REIT や投資信託に比べて大変なのは間違いないでしょう。

レバレッジを効かせる事が出来るのは

どの方法でも実はレバレッジが効いている

レバレッジというのは、簡単に言うと、借金をして運用額を増やして投資をすることです。

投資物件を買って投資をする場合、多くのケースで銀行などからお金を借りて投資をします。こういう状態をレバレッジが効いているといいます。

レバレッジが効くのは投資物件を買った場合だけではありません。REIT や投資信託を使って投資した場合も、実は、レバレッジは効いています。

運用のコストが高いのはどの投資方法だろう?

比較は難しいがREIT よりは投資信託の方が高いのは確実

コストの比較はなかなか難しい問題です。どれが有利とは一概には言えません。

例えば、投資用マンションを買った場合だと、一括借上げのような制度を使うかどうかでコストはぜんぜん違いますよね。逆に何でもかんでも自分でやれば、あまりコストはかからないかもしれません。

一つだけ言えるのは、REIT と比べると投資信託の方がコストが高いということでしょう。投資信託は、結果的に、REIT の手数料に加え投資信託の手数料を払うことになるからです。

勉強時間ゼロでいきなり投資できるのは?

投資信託なら1時間も勉強すれば投資が出来る

一般的には、不動産に投資をするにはかなりの時間がかかります。税制も複雑ですし、物件の修繕費用や将来の売却計画も視野に入れておく必要もあります。その他、学ぶべきことをあげだしたらきりがないでしょう。

逆に、すぐに投資が始められるのは投資信託です。正しい所から学ぶことができれば、思い立ってから1時間で投資が始められるでしょう。

時間はコストですから、この視点はとても重要です。

結局どの方法を選べば良いの?

私だったら投資信託を選びます

投資物件の購入、REIT、投資信託を比較すると、大体以上のような感じです。

最終的にどの方法が有利と感じるかは人それぞれでしょう。自分が投資物件を選ぶ目を持っているのだという自信と時間的かつ経済的な余裕があれば、自分で購入するでしょう。手軽な方法で投資をしたいと思えば、REIT か投資信託を選ぶことになります。

ちなみに、私個人だったら、投資信託を選びます。今までの比較結果から考えると、一番メリットが大きいと思うからです。

ただ、手数料が高くなるという大きな欠点があるので、その点だけは注意が必要です。銀行などで売られている非上場の投資信託ではなく、ETF のような手数料が安いものを検討することになるでしょう。

さらに、海外のETF も組み込んで、国際的な分散投資を考えるでしょうね。そうしておけば、国内経済が悪い時にも一定の対処できますし。

まあ、最終的にどうするかは、個人の考え方次第です。

投資用のマンションで儲けるって相当難しいことだと思うのです

最近は、自分の年金代わりになるように、賃貸用のマンションを買おうという広告を見かけることがあります。不動産投資は昔から、何となく安定した収益が見込めそうな気がしますよね。

でも、実際のところはどうなのでしょうか?不動産業者が言うような、年金代わりになるような安定した収益など期待できるのでしょうか。

ざっくりと計算しただけでも、相当難しそうな気がするんですよね。特に新築物件など選んだら最悪です。

REIT にはちょっと気なる点も

一部の口が悪い人は「REIT なんてゴミ箱みたいなものだ」というようなことを言うようです。REIT がゴミ箱ってどういうことのでしょうか。REIT には価値が無いということでしょうか。

確かに、REIT の仕組みを考えてみると、ちょっと胡散臭い部分があるのも事実です。ゴミ箱のような位置づけになりかねない仕組みではあるという言い方が正しいでしょうか。

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