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不動産投資は相続税の節税に使えるが

相続税対策には不動産が良いという人がいます。不動産に投資していると、相続税が安くできるというのがその理由です。確かに相続税の減税のためには不動産は有効な部分もありますが、そのために不動産投資をするのは賢い選択といえるのでしょうか。ちょっと考えてみましょう。

なぜ不動産は相続税対策になるのか

最初に、なぜ不動産が相続税対策になるのか確認しておきましょう。いくつかポイントがあって、ちょっと複雑です。

不動産は市場価格よりも評価額が下がる

まず、相続の時の不動産評価額は、市場価格よりも低くなるというのが一つのポイントです。ということは、相続する財産が小さいとみなされるために、相続税も小さくなります。

住宅の場合は評価額がさらに下がる

次に、一定の要件を満たす住宅が建っている不動産は、相続の時に評価額がさらに下がります。つまり、相続の事を考えたら、住宅を建てた方が有利なわけですね。

他者に貸している場合はさらに評価額が下がる

さらに、この建物を人に貸している場合、貸家建付地と呼ばれ、さらに評価額が下がります。賃貸目的でも空き家ではダメで、借り手がいないといけません。

確かにメリットはありそうです

つまり、賃貸住宅を作ると、相続税の税額を計算するときに、相続する財産が小さいとみなされるわけです。すると、結果的に、相続税も小さくなるという仕組みです。

というのが、不動産での相続対策を勧める人の、大雑把な理屈です。確かにメリットはありそうですね。

実際、節税の理屈はその通りなのですが、本当にその通りに上手くいくのでしょうか。この方法に問題点は無いのでしょうか。そのあたりが、このページで考えたいことです。

相続までその物件を運用し続けないといけない

例えば、相続税対策として賃貸アパートを建てたとします。そして、アパートが建ってすぐに被相続人がすくに亡くなったとしましょう。

この場合は、確かに相続税が安くなるので、アパートを建てたことは意味があると言えるでしょう。まあ、アパートに空室があったりすると、思ったほどの節税効果は無かったりするんですけどね。それでも、現金で相続するよりは節税できるはずです。

ただ、基本的にはその後もその物件は保有し続けないといけません。空室が多い状況が続いたりすると、かなり問題ですよね。他の資産で運用した方が、結局有利だったという事にもなりかねません。

もっとも、相続さえ済んでしまえば、相続人は不動産を不動産を売却しても良いですよね。その意味では、問題はまだ小さいのかもしれません。

被相続人が長生きしたら、不動産を保有するリスクを負うことになる

より問題が大きいのは、アパートを建てたあとに、被相続人がすぐには亡くならないようなケースです。10年20年と生きることだって、十分に考えられますよね。

率直に言って、これって、結構大きなリスクだと思うんです。もちろんいい物件で入居者が簡単に見つかるような状況なら、家賃収入も見込めますから問題は無いんですけどね。

でも、例えば、土地が先にあって相続対策のためにアパートを建てたのだとすれば、入居者が簡単に見つかるとも限りませんよね。

仮にローンを組んでアパートを建てていたとすれば、キャッシュフロー的には持ち出しが続くという事になります。その期間が長く続けば、家計としては相当厳しくなるでしょう。

ローンを組まずにキャッシュで払ったような場合でも、その部分は間違いなく赤字になりますよね。そう考えると、やっぱり、相続対策でアパートを建てるというのは、結構リスクが大きいことになります。

いざ相続という段になって、物件が古くて入居者が少なければ、十分な減税効果も無いかもしれませんしね。かといって、相続対策で建てた物件なので、なかなか売るという判断もし辛いでしょう。

自分の失敗というのは、なかなか認められないものです。それに、収益性が低い物件が、簡単に売れるのかも問題です。

さらに言うと、相続までに大きな地震があってもアウトなんですよね。一応地震保険はあるのですが、30%~50%しか補償がありません。地震は無くても、地価が大きく下がったりとかね。

不動産を持つことはリスクがあります

これだったら、現金で持っていた方がマシだったなんて話になってしまいます。不動産を買うとういことは、そういうリスクを引受けるという事でもあるのです。

減税に注目しすぎるあまり、不動産投資のリスクを過小評価してはいけないわけですね。でも、その点を忘れている人が多すぎます。

不動産をもつということは、毎年のように固定資産税を払わないといけないという事です。土地の価格はともかくとして、建物の価格はほぼ間違いなく減っていきます。空室のリスクだって忘れてはいけません。

そういったリスクを負ってまで不動産を持つのが正しい選択なのか考えないといけないわけです。

はっきり言って、不動産投資は株式投資よりもハイリスクなんですけどね。どうも、そういう認識がない人が多くて不安になります。

節税の効果はどの程度なのでしょうか

もちろん、期待される相続税の減税メリットが大きいのであれば、不動産の取得も十分に考えてみるべきでしょうけどね。

具体的な金額でいうと、庶民の場合は、良いところで数百万円程度という感じでしょう。これまた大雑把に、数百万円の節税ができるという根拠を示してみましょう。

問題になるのは、その数百万円のために賃貸不動産の経営をするというリスクを負うかどうかです。私個人の判断としては、賢いとも思えないんですよね。

凄く大雑把に計算してみましょう

例えば、5,000万円の価値を持つ不動産が、相続税評価額では3,000万円だったとしましょう。ということは、資産価値のうち2,000万円は相続財産が少ないと考えられるわけです。

これは、すごく大雑把に言って、相続税の税率が30%なら600万円、20%なら400万円、15%なら300万円相続税がお得という事になります。まあ、大体このあたりが、不動産を使って節税した場合のメリットです。

これは、不動産価格の10%前後という感じでしょうか。まあ、その程度は有利になると考えても良いはずです。

でも、不動産投資だと、同じような物件の価格が10%前後違うなんてザラにあるんですよね。ということは、不動産投資の部分でちょっと失敗すると、それだけでも損をすることになってしまいます。結構厳しい条件ですね。

もちろん凄い資産家らなら、さらに税率も高くなるでしょうから、メリットも大きいでしょう。不動産の資産価値自体も総額ではもっと大きいでしょうしね。

でも、ちょっとしたお金持ち程度だと、この程度のメリットしかないわけです。

ということは、この減税のメリットと不動産で運用するリスクを比較して、十分に不動産を買うメリットが大きいと思えば不動産での相続対策もアリという話になるわけです。

業者の見積もりはかなり甘いようです

あ、相続税の節税目的で不動産に投資することを勧めている人も、この手の計算をしています。このページでの雑な計算と比べると、もう少し厳密ふうな計算ですけどね。

そこでの計算結果は、さらに有利なものであることも多いようですね。

でも、率直に言って、彼らの見積もりはかなり甘い事が多いです。目いっぱい都合よく話が進んだ時のケースを、一般的な事例のような形で紹介しているのです。

もちろん、セールストークのようなものですから、やり方としては分かるんですけどね。情報の受け手としては、ちょっと注意が必要でしょうね。

結局、不動産投資としてメリットがあるかどうか

賃貸用の不動産を買う事は、相続税の節税という意味でメリットがあるのは事実です。小金持ち程度のレベルだと、金額でいうと、数百万円程度の相続税の節税はできるでしょう。上の概算でいくと、不動産価格の10%前後です。

ただ、実際の投資の部分で上手くいかないと、相続税の節税が出来ても意味は無いという事ですね。そもそも、高々10%程度のメリットなので、割高な物件をつかんでしまうとそれだけでアウトというレベルです。

それだったら、他の金融資産などを使って運用した方がマシとうことになります。長期的に見て、不動産投資よりも株式投資の方がトータルで10%は有利だという事なら、株式投資を選択する方が合理的という事にもなるでしょう。

それでも不動産投資の方が得だと思えば、賃貸用の不動産を買って相続税対策をすれば良いわけです。ということは、長期的に見た損得を考える時に、節税分の数百万円程度特になるというだけの話です。

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