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イオンリート法人は分配金利回りが高いようですね| ただ、利益相反などの疑念は完全にはぬぐえませんけど

以前ご紹介したイオンが入っている物件のみに投資するREIT

ですが、その後無事にイオンリート法人として上場しています。

せっかく関心を持ったので、上場後の投資口価格や分配金利回りについてチェックしてみましょう。

2016年7月期は赤字

まずは、直近の決算から。

2016年7月期の決算短信によると、営業利益が4,269百万円でましたが、最終的には当期純利益はマイナス1,627百万円となっています。

これは、熊本大地震の影響のようですね。そのために特別損失が特別損失5,245百万円計上されています。営業利益より若干多い額ですね。

これが原因で最終的に赤字になってしまったという事のようです。

分配金は出している

赤字決算ではありますが、2016年7月期も分配金は出しています。ただ、分配金の額は2016年1月期に投資口1口当たり2,790円だったのに対し、投資口1口当たり1,450円に減らされています。

ちなみに、REIT は半年決算なので、前期が2016年7月期、前々期が2016年1月期という事ですね。

直近の分配金利回りは年率で2.32%という事になります。REIT の分配金としては、ちょっと低い印象ですね。

ただこれは、大地震という特殊要因から分配金が減っていることが原因です。今期以降は4%台の分配金利回りが期待できるという事のようですね。

まあ、まずまずの収益性と言えそうです。J-REIT の平均よりは高そうですね。

あくまで、予想通りいけばという話ですけど。

イオンの物件ばかりなのは不安

決算短信を読んでいて気になるのは、やっぱり、投資物件です。リストの上の方からいくつか挙げてみましょう。

  • イオンレイクタウンmori
  • イオンレイクタウンkaze
  • イオンモール盛岡
  • イオンモール石巻
  • イオンモール水戸内原
  • イオンモール太田
  • イオン相模原ショッピングセンター
  • イオンモール大垣
  • イオンモール鈴鹿

以下、「イオンモール○○」がずらずらと続いていきます。

このリストを見ると、やっぱり不安になりますね。このREIT の運命はイオンと一蓮托生という事です。

投資家の利益は守られるのか?

また、イオンとの利益相反1 の懸念もなくなったわけではありません。投資家の利益よりも、イオン本体の利益が優先されるのではないかという疑念が残るのです。

例えば、イオンリートはイオンのグループ会社ですから、物件を高値で売られるなど、不利な条件を飲まされる可能性があるわけですね。

これに関しては心配ないと、イオンリートのサイト内で説明しています。ちょっと引用してみましょう。

利益相反を防止する体制

意思決定プロセスの透明化(イオングループと利害関係のない外部のメンバーを決議機関に招聘)
借主であるイオンが約20%投資口保有(イオンが最大の投資家)
イオングループとの物件の共同保有
1口当たり分配金の額に連動する資産運用会社の運用報酬体系

このREIT に投資するかどうかの決定には、この説明に納得できるかどうかも重要な要素という事です。個人的には、完全に納得するのは難しいかなあという印象ですけど。業績が安定している時期は大丈夫だとしても、将来的にどうなるかという不安は残ります。

REIT はたくさんあるので、何もここを選ばなくてもというところでしょうか。まあ、投資は自己責任で。


  1. りえきそうはん‐こうい〔リエキサウハンカウヰ〕【利益相反行為】
    当事者の一方の利益が、他方の不利益になる行為のこと。一定の利益相反行為は法律で禁止されている。
    [補説]例えば、一人の弁護士または同じ法律事務所に所属する個別の弁護士が、原告と被告双方の弁護を受任することは弁護士法で禁止されている。また、遺産分割協議の際に親権者が子を代理することは民法で禁止されている。(デジタル大辞泉) []

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