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マンション投資セミナーや投資マンション販売会社のセールストークには気をつけましょう

マンションの仲介会社や販売会社の仕事は、当然ですが、マンションを売ることです。

ということは、投資物件としてマンションを売りたい場合は、マンション投資が有利思わせないといけないわけですね。儲かると思わなければ、誰も投資用マンションなんて買ったりはしませんから。

そこで、投資用マンションの販売会社や仲介会社の多くは、実際よりもマンション投資が儲かるかのように宣伝しています。

あるいは、実際よりもリスクが小さいように見せることも多いですね。失敗して財産を失うのは、儲かるかどうか以上に関心ごとでしょう。その部分のケアも怠りがないわけです。

このページでは、そのあたりの事情をちょっと探って見ましょう。具体的には販売会社などのサイトの例をもとに、どんな操作をするのか紹介したいと思います。

常に入居者がいて家賃を払い続けるという無茶な前提を置く

投資物件を売のセールス情報で一番よく見かけるのが、入居者が常にいるという前提で試算を出すという手法です。そして、滞納などもなく、きっちり家賃を払ってくれるという前提も置かれます。

当然ですが、常に入居者がいる状態を仮定すれば、実態よりも有利な試算を出すことができます。あくまで試算ですから嘘ともいえません。絶妙なところをついたセールス手法ということなのでしょう。

なんにしても、常に入居者がいるなんて、絶対にありえませんよね。入居者が見つかりやすい場所だって、次の入居者が借りるまでには、多少の時間はかかるはずですから。

さらに、立地が悪かったりすると、何ヶ月も入居者が決まらないことだって珍しくはありません。実際、今私が住んでいるマンションにはワンルームタイプもあるのですが、結構空室が多いようです。立地は悪くないはずなんですけどね。

やたら安全だと強調する

もうひとつ特徴的な手法が、マンション投資をやたら安全だと強調するというものです。さすがに銀行預金より安全とは言いませんが、「株式投資よりも安全」というような表現はよく見かけます。

でも率直に言って、個別のマンションへの投資はそれほど安全ではありません。株式投資と比べても、はるかに大きなリスクを背負っていると考えていいでしょう。

例えば、何かの理由でマンション価格が暴落することもあります。あるいは、入居者がぜんぜん見つからないというようなことも考えられるでしょう。

さらにひどいケースだと、マンション内での自殺や事件の可能性もあります。もちろんまれなケースだとは思いますが、こんなことがあったらマンションの価値なんてほとんどありませんよね。

ちなみに、実はこれも私のマンションで体験したことがあります。居住者の男性が飛び降り自殺をしたのです。室内での自殺ではありませんでしたが、その部屋は長いこと借り手がいませんでした。

あと、現金化しづらいというのもマンション投資のリスクです。売りたくても株式のように簡単には売れないのです。こういうのを流動性リスクといいます。

マンションの価値は下がらないという前提を置く

投資計画の中には、マンション価値が長期に下がらないという前提を置くものもあります。これも、あまりにもひどい前提ですよね。

マンションの建物部分の価値は、一般には、40年とか50年かけてゼロになります。それを無視して投資計画を立てるなんて、欠陥にもほどがありますよね。

まあ、マンションの価値の下落を計画に入れてしまうと、多くの物件が投資に値しないとバレてしまいます。ですから、入れたくても入れられないのでしょうね。

細かく見ていくと突っ込みどころが満載

ここに書いた以外にも、細かく見ていくと、投資用マンションを売りたい人たちの説明には突っ込みどころが満載です。仲介会社や販売会社の説明は基本的にセールストークなので、過剰に有利であるという印象を与えられていないのか注意する必要はありそうですね。

もっとも、何の予備知識もないとこれらのうそを見抜くのは難しいのかもしれません。そういう場合は鴨にされるだけなので、まずは一通りの勉強をすることをお勧めします。

まあ、ちゃんと勉強をすると、不動産以外の投資の方が良いのではないかと思う可能性も大きいのですけどね。

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